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融信31.5億摘上海新江灣地王 嚴苛條件或致銷售壓力增大

時間:2016-08-01 17:25:03    來源:環北京網    瀏覽次數:    我來說兩句() 字號:TT

人民網北京7月29日電(徐倩)今日上午,融信中國(03301.HK,下稱“融信”)以31.55億拍得楊浦區新江灣城N091101單元A4-01(B3)地塊,樓板價每平方米52840元,溢價率51.00%。

今年年初才將總部搬到上海的融信急切欲擴大其在上海的影響力,此前,融信集團副總裁、華東區域總經理林峻嶺表示:“今年融信在布局上會以海西經濟區域和長三角區域為主,其中,在長三角地區,上海和杭州是重點。”

但是,在上海地價高升的情況下,融信摘得的樓板價也創下了新江灣的歷史新高,上海中原地產市場分析師盧文曦表示:“從樓板價推算,保本價至少每平方米8萬 元,如果扣除配套房部分,未來售價則至少每平方米10萬元以上。另外,雖然現在進入“改善”消費階段,但區域內選擇余地還是不少的。新江灣城板塊去化周期 8.8個月,雖然偏緊,但未達到奇貨可居的程度,未來銷售還是有一定壓力的。”

在今日的競拍現場,記者發現,參加競拍的房企只有7家,而且在加價中房企曾一度陷入沉默,其激烈程度不及預期。這也與該地塊的開發難度相關,出讓預合同顯示,房企需要自持15%住宅,并建設25%保障性住房,中小套面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%。

盧文曦表示:“由于這幅地塊技術指標限制太苛刻,所以導致競拍人數大幅減少,只有7家。技術上最為苛刻的就是保障房配比要達到25%,這是有史以來保障房 建造最多的一塊地。而此前土拍指標中多數是5%。這就意味四分之一的房子房企要‘白干’。另外,中小戶型保障房比例將達到80%,也大幅提高房企的建設難 度。”

在開發難度加大的情況下,地王解套更多依賴于房價的上漲。據上海鏈家提供的銷售數據顯示,2010年,新江灣城商品住宅的成交均價為每平方米40699元,2016年上半年,新江灣城商品住宅的成交均價為每平方米55509元,漲幅39.4%。

雖然房價看漲,但是地王的解套尚需時日。在昨天高和海德發布會現場高和資本執行合伙人蘇鑫認為:“地王的解套關鍵看兩個方面,一個是時機,一個是產品。首 先,在房地產行業處于低谷的時候拿地王是比較好的時機,以待房價上漲而去化;另外,適銷對路的產品也尤為重要,地塊和產品如果錯配就會形成滯銷。”

對于融信來講,之所以拿下該項目,也是源于其急切需要在上海補倉。目前,融信在上海的項目很大比例為聯營項目,此前,在接受記者采訪時,林峻嶺表示“會在 上海增加獨立操盤的項目,融信未來在上海的產品策略將會聚焦到中高端改善型產品,而在產品利潤方面,也要保持在10%以上的利潤率。”

值得注意的是,融信目前的財務狀況并不樂觀。今年年初,融信發布了上市后的首份年報,融信的凈負債率為247%,處于高位,現金余額僅為38.39億元。在舉債擴張的情況下,融信能否順利吞食新江灣地王還有待市場驗證。

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